Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti (V - habis)

Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti

(Soal nomor 57-60/ serie II)

Soal 57

Jawaban yang paling sesuai adalah:

B. Nilai pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut.

Penjelasan:

Dalam penilaian nilai pasar tanah untuk penggunaan komersial, "tingginya manfaat tanah" merujuk pada potensi pemanfaatan tanah tersebut, seperti jumlah lantai, koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), dan koefisien daerah hijau (KDH) yang ditentukan oleh peraturan setempat. Semakin tinggi potensi pemanfaatan tanah (contohnya dengan dibangun hingga 40 lantai), semakin tinggi pula nilai pasar tanahnya, karena tanah tersebut mampu menghasilkan lebih banyak pendapatan potensial untuk pemilik atau investor.

Dengan kata lain, nilai pasar tanah akan meningkat seiring dengan bertambahnya kapasitas tanah untuk digunakan secara maksimal sesuai dengan peruntukan komersial yang diizinkan, sehingga pernyataan B adalah yang paling tepat.

Soal 58

Jawaban yang benar adalah:

D. ii, iii, dan iv

Penjelasan:

i. Tidak selalu benar, karena tingkat kapitalisasi tanah dalam teori penilaian dapat berbeda dengan tingkat suku bunga aman/Safe Rate atau Bunga Deposito.

ii. Benar, tingkat kapitalisasi untuk tanah maupun bangunan merupakan kombinasi antara tingkat suku bunga aman/Safe Rate dan tingkat pengembalian atau return of an investment.

iii. Benar, likuiditas properti akan mempengaruhi tingkat kapitalisasi properti.

iv. Benar, pendapatan bersih properti yang tidak dapat dipastikan akan mempengaruhi tingkat kapitalisasi suatu properti.

Soal 59

Langkah-Langkah Perhitungan

Dari soal, kita tahu bahwa:

• Ada 150 kapling yang tersisa, dengan harga per kapling sebesar Rp 150.000.000,00.
• Hanya 75 kapling yang bisa terjual setiap tahun.
• Tingkat diskonto yang diterapkan adalah 20%.

Ini berarti penjualan kapling akan berlangsung selama dua tahun:

Tahun pertama: 75 kapling terjual.

Tahun kedua: 75 kapling terjual lagi, hingga semua kapling habis.

Menghitung Nilai Penjualan Tahunan

Untuk setiap tahun, kita kalikan jumlah kapling yang terjual dengan harga per kapling:

Tahun 1:

Penjualan = 75 kapling × Rp 150.000.000 = Rp 11.250.000.000

Tahun 2:

Penjualan = 75 kapling × Rp 150.000.000 = Rp 11.250.000.000

Namun, karena pendapatan ini akan diterima di masa depan, kita perlu mendiskontokan nilai penjualan tersebut ke nilai saat ini (Present Value) dengan tingkat diskonto 20%.

Diskonto (Present Value) untuk Setiap Tahun

Untuk menghitung nilai saat ini dari penjualan setiap tahun, kita gunakan rumus nilai sekarang:

$$\text{Present Value} = \frac{\text{Nilai Penjualan}}{(1 + \text{Diskonto})^{\text{Tahun}}}$$

Perhitungan Nilai Sekarang (Present Value) untuk Setiap Tahun

1. Tahun 1:

   $$\text{Present Value} = \frac{11.250.000.000}{(1 + 0,20)^1} = \frac{11.250.000.000}{1,20} = 9.375.000.000$$
   

2. Tahun 2:

   $$\text{Present Value} = \frac{11.250.000.000}{(1 + 0,20)^2} = \frac{11.250.000.000}{1,44} = 7.812.500.000$$
   

Total Nilai Pasar Kapling

Nilai pasar total dari seluruh kapling adalah jumlah dari nilai sekarang dari penjualan di tahun pertama dan kedua:

$$\text{Total Nilai Pasar} = 9.375.000.000 + 7.812.500.000 = 17.187.500.000$$

Jadi, nilai pasar dari seluruh kapling tersebut adalah Rp 17.187.500.000,00, yang berarti jawaban yang benar adalah: B. Lebih kecil Rp 17.187.500.000,00

Soal 60

• Kondisi Bangunan = 68%.
• Penyusutan Fisik = 20%, sehingga nilai bangunan setelah penyusutan fisik adalah 80%.
• Kemunduran ekonomis dihitung dengan perbandingan nilai bangunan saat ini dengan nilai setelah penyusutan fisik: $$\frac{68\%}{80\%} = 0,85$$
  

Kemudian, kemunduran ekonomis dihitung dengan selisih dari nilai penuh:

$$Kemunduran\ Ekonomis = 1 - 0,85 = 0,15 = 15\%$$

Hasilnya adalah kemunduran ekonomis sebesar 15%. (pilihan jawaban A. 15%)

✂ ────୨ Gunting Disini ৎ────

*)alfaalfaneoxtra