Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti (IV)

Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti

(Soal nomor 44-56/ serie II)

Soal 44

Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability Net Income merupakan faktor yang dipergunakan sebagai:

Pembahasan:

Metode Summation dalam penentuan tingkat kapitalisasi mempertimbangkan berbagai faktor, termasuk risiko dan kestabilan arus pendapatan. Reliability Net Income (Keandalan Pendapatan Bersih) berarti tingkat kepercayaan terhadap kestabilan dan keberlanjutan pendapatan bersih yang dihasilkan oleh properti tersebut.

Jika pendapatan bersih sangat stabil dan dapat diandalkan, risiko investasi menurun, sehingga tingkat kapitalisasi bisa dikurangi.

Sebaliknya, jika pendapatan tidak stabil, tingkat kapitalisasi mungkin akan lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko tambahan tersebut.

Jawaban: B. Faktor yang mengurangi maupun mungkin menambah safe rate.

Soal 45

Nilai Bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengan penyewa terjadi bila:

Pembahasan:

Dalam konteks properti, "nilai bagi penyewa" berarti adanya manfaat ekonomi bagi penyewa dibandingkan harga pasar sewa properti yang berlaku. Penyewa akan memperoleh keuntungan ekonomi apabila harga sewa yang disepakati lebih rendah daripada nilai pasar sewa. Artinya, penyewa membayar lebih sedikit dari harga yang umumnya berlaku di pasar, sehingga ini memberikan nilai tambahan atau surplus bagi penyewa.

Jawaban: B. Nilai Pasar Sewa > Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa Properti.

Soal 46

Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan:

Pembahasan:

Prinsip "Penggunaan Terbaik dan Tertinggi" (Highest and Best Use) menyatakan bahwa penggunaan lahan yang akan memberikan nilai pasar tertinggi adalah penggunaan yang paling sesuai untuk properti tersebut secara legal, fisik, dan finansial. Jika properti digunakan untuk kepentingan yang paling menguntungkan dan sesuai dengan peruntukannya, maka nilai pasar tanah tersebut akan mencapai nilai tertinggi.

Jawaban: C. Nilai Pasar tanah tertinggi.

Soal 47

2 (dua) bidang tanah dengan luas yang berbeda, terletak pada jalan yang sama maka:

Pembahasan:

Nilai pasar tanah per meter persegi dapat bervariasi tergantung pada beberapa faktor, bahkan jika tanah tersebut berada di jalan yang sama:

Luas Tanah: Bidang tanah yang lebih kecil atau lebih besar mungkin memiliki nilai per meter persegi yang berbeda karena permintaan atau keterbatasan pengembangan yang mungkin berbeda.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Dasar Hijau (KDH): Aturan tata ruang yang berbeda dapat memengaruhi penggunaan tanah dan nilai ekonomi potensialnya.

Karena aturan dan peruntukan tersebut dapat memengaruhi nilai ekonomis dari tanah, bahkan jika terletak di jalan yang sama, nilai per meter persegi bisa saja berbeda.

Jawaban: D. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda, karena pengaruh KDB, KLB dan KDH serta peraturan yang mengikat yang mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah.

Soal 48

Pernyataan berikut ini berhubungan dengan Penilaian Tanah:

Mari kita analisis setiap pernyataan satu per satu:

Pernyataan I: "Salah satu metode untuk menghitung Nilai Tanah adalah Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), Nilai Tanah adalah Nilai Properti dikurangi Nilai Bangunan, dengan tidak perlu memperhatikan bentuk dan luas tanah."

Penilaian tanah dengan pendekatan kalkulasi biaya (Cost Approach) biasanya melibatkan penilaian bangunan berdasarkan biaya pembangunan dan depresiasi. Meskipun kita bisa mendapatkan nilai tanah dari nilai total properti dikurangi nilai bangunan, bentuk dan luas tanah tetap mempengaruhi nilai tanah dalam praktik, terutama dari sisi daya guna dan aksesibilitas.

Pernyataan I tidak sepenuhnya benar karena mengabaikan faktor bentuk dan luas tanah.

Pernyataan II: "Dalam menilai tanah; Peruntukan, KDB, KLB, KDH dan bentuk tanah sangat mempengaruhi Nilai Tanah."

Ini benar, karena faktor seperti peruntukan, KDB, KLB, KDH, dan bentuk tanah memang mempengaruhi nilai tanah, baik dari segi penggunaan optimal maupun daya tarik ekonomi.

Pernyataan II benar.

Pernyataan III: "Nilai Pasar tanah akan dipengaruhi antara lain oleh Lokasi, Lebar Jalan, lingkungan sekitarnya, peruntukan, bentuk tanah, keadaan topografi."

Faktor-faktor seperti lokasi, lebar jalan, lingkungan sekitar, peruntukan, bentuk tanah, dan topografi memang merupakan aspek yang sangat relevan dalam menentukan nilai pasar tanah, karena faktor-faktor ini berpengaruh pada aksesibilitas dan potensi penggunaan tanah.

Pernyataan III benar.

Pernyataan IV: "Metode pengembangan tanah adalah metode yang cukup baik untuk menilai tanah yang luas, yang mempunyai potensi untuk dikembangkan."

Metode pengembangan tanah (Land Development Approach) adalah pendekatan yang relevan untuk tanah yang memiliki potensi pengembangan, terutama untuk tanah yang luas dengan peluang pengembangan komersial atau residensial. Ini benar karena metode ini memungkinkan penilai untuk mempertimbangkan potensi nilai pengembangan.

Pernyataan IV benar.

Dari analisis di atas, pernyataan II, III, dan IV adalah benar.

Jawaban: B. II, III dan IV adalah benar.

Soal 49

Diberikan data sebagai berikut:

Pendapatan Bersih Gedung per Tahun:

• Tahun 1: Rp 30.000.000
• Tahun 2: Rp 40.000.000
• Tahun 3: Rp 50.000.000
• Tahun 4: Rp 50.000.000

Discount Rate per Tahun:

• Tahun 1: 18%
• Tahun 2: 18%
• Tahun 3: 20%
• Tahun 4: 20%

Royalti Tahunan: Rp 8.000.000 (dibayar akhir tahun)

Bunga Deposito: 13% (tidak digunakan dalam perhitungan langsung)

Terminal Value pada akhir tahun ke-4: Rp 320.000.000

Untuk menghitung Nilai Pasar bagi Pemilik Tanah, kita perlu menghitung nilai sekarang dari pendapatan bersih setiap tahun (setelah dikurangi royalti) dan Terminal Value pada tahun ke-4, menggunakan discount rate yang sesuai.

Langkah-Langkah Penyelesaian:

1. Pendapatan Bersih setelah Royalti per Tahun:

   • Tahun 1: $30.000.000 - 8.000.000 = 22.000.000$
     
   • Tahun 2: $40.000.000 - 8.000.000 = 32.000.000$
     
   • Tahun 3: $50.000.000 - 8.000.000 = 42.000.000$
     
   • Tahun 4: $50.000.000 - 8.000.000 = 42.000.000$
     

2. Menghitung Nilai Sekarang (Present Value) dari Pendapatan Bersih:

   • Tahun 1: $\text{PV} = \frac{22.000.000}{(1 + 0,18)^1} = \frac{22.000.000}{1,18} \approx 18.644.068$
     
   • Tahun 2: $\text{PV} = \frac{32.000.000}{(1 + 0,18)^2} = \frac{32.000.000}{1,3924} \approx 22.980.903$
     
   • Tahun 3: $\text{PV} = \frac{42.000.000}{(1 + 0,20)^3} = \frac{42.000.000}{1,728} \approx 24.305.556$
     
   • Tahun 4: $\text{PV}=\frac{\mathrm{42.000.000}}{(1+0,20{)}^4}=\frac{\mathrm{42.000.000}}{2,0736}\approx \mathrm{20.255.102}$

3. Menghitung Nilai Sekarang dari Terminal Value (TV) pada akhir Tahun 4:

   $$\text{PV}_{\text{TV}} = \frac{320.000.000}{(1 + 0,20)^4} = \frac{320.000.000}{2,0736} \approx 154.070.216$$
   

4. Total Nilai Sekarang:

   $$\text{Total PV} = 18.644.068 + 22.980.903 + 24.305.556 + 20.255.102 + 154.070.216 = 240.255.845$$
   

Dengan hasil ini, jawaban yang paling mendekati adalah: D. Rp 237.853.000

---

Soal 50

Diberikan data sebagai berikut:

• Harga Sewa Kontrak: Rp 40.000.000 per tahun (dibayar setiap awal tahun)
• Prediksi Kenaikan Harga Sewa Pasar: 15% per tahun
• Discount Rate: 15%

Untuk menghitung Nilai Pasar bagi Penyewa, kita perlu menghitung selisih antara harga sewa kontrak dan harga sewa pasar yang diprediksi untuk setiap tahun, lalu menghitung nilai sekarang dari perbedaan tersebut.

Langkah-Langkah Penyelesaian:

1. Prediksi Harga Sewa Pasar:

   • Tahun 1: Harga pasar belum berubah, tetap Rp 40.000.000
   • Tahun 2: $40.000.000 \times 1,15 = 46.000.000$
     
   • Tahun 3: $\mathrm{46.000.000}\times 1,15=\mathrm{52.900.000}$
   • Tahun 4: $52.900.000 \times 1,15 = 60.835.000$
     

2. Menghitung Selisih antara Sewa Kontrak dan Sewa Pasar:

   • Tahun 1: Rp 40.000.000 - Rp 40.000.000 = Rp 0
   • Tahun 2: Rp 46.000.000 - Rp 40.000.000 = Rp 6.000.000
   • Tahun 3: Rp 52.900.000 - Rp 40.000.000 = Rp 12.900.000
   • Tahun 4: Rp 60.835.000 - Rp 40.000.000 = Rp 20.835.000

3. Menghitung Nilai Sekarang (Present Value) dari Selisih Sewa:

   • Tahun 2: $\frac{\mathrm{6.000.000}}{(1+0,15{)}^1}=\frac{\mathrm{6.000.000}}{1,15}\approx \mathrm{5.217.391}$
   • Tahun 3: $\frac{12.900.000}{(1 + 0,15)^2} = \frac{12.900.000}{1,3225} \approx 9.753.086$
     
   • Tahun 4: $\frac{20.835.000}{(1 + 0,15)^3} = \frac{20.835.000}{1,5209} \approx 13.701.301$
     

4. Total Nilai Sekarang:

   $$\text{Total PV} = 0 + 5.217.391 + 9.753.086 + 13.701.301 = 28.671.778$$
   

Dengan hasil ini, jawaban yang paling mendekati adalah: C. Rp 28.671.000

Soal 51

Pada soal ini, kita dihadapkan pada dua hasil penilaian yang berbeda untuk properti yang sama:

Pendekatan Perbandingan Data Pasar menghasilkan Rp 300.000.000,00.
Pendekatan Biaya menghasilkan Rp 375.000.000,00.

Perbedaan hasil ini sering kali menunjukkan bahwa ada faktor tertentu yang belum diperhitungkan dengan benar dalam salah satu atau kedua pendekatan tersebut. Salah satu faktor kunci dalam Pendekatan Biaya adalah penilaian kemunduran fungsional dan ekonomis, yang meliputi:

Kemunduran Fungsional – penurunan nilai properti akibat ketidaksesuaian atau ketidakoptimalan dalam desain atau fitur yang ketinggalan zaman.

Kemunduran Ekonomis – penurunan nilai karena faktor eksternal seperti lokasi atau kondisi pasar yang berubah.

Jika penilai tidak teliti dalam mempertimbangkan kedua bentuk kemunduran ini, nilai yang dihasilkan oleh Pendekatan Biaya bisa lebih tinggi daripada Nilai Pasar yang diperoleh dari Pendekatan Perbandingan Data Pasar, karena pendekatan biaya akan merefleksikan biaya pembangunan yang lebih baru tanpa cukup memperhitungkan penurunan nilai dari usia atau kondisi pasar yang ada.

Analisis Pilihan
Pilihan A mungkin relevan jika terjadi kesalahan dalam penggunaan data biaya pengganti, namun ini lebih bersifat teknis dan biasanya terdeteksi pada tahap awal.

Pilihan B akan relevan jika Nilai Likuidasi benar-benar digunakan dalam pendekatan data pasar, tetapi soal tidak memberikan cukup informasi untuk memastikan hal ini.

Pilihan C memberikan alasan yang kuat, karena kesalahan dalam penentuan kemunduran fungsional dan ekonomis bisa menjelaskan mengapa pendekatan biaya memberikan nilai yang terlalu tinggi dibandingkan dengan data pasar yang mencerminkan nilai aktual properti di pasar saat ini.

Jadi, dengan mempertimbangkan bahwa kemunduran fungsional dan ekonomis adalah faktor penting yang sering kali mengakibatkan perbedaan nilai antara Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar, pilihan C merupakan jawaban yang paling tepat.

Jawaban yang lebih tepat adalah: C. Penilai kurang teliti menentukan besarnya kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis.

Soal 52

Metode Grafis adalah teknik yang menggunakan grafik atau visualisasi untuk memudahkan analisis hubungan antara berbagai variabel dalam penilaian properti. Teknik ini sering kali digunakan untuk memahami tren atau pola harga tanah dan properti, sehingga bisa membantu memperkirakan nilai pasar properti berdasarkan data yang ada.

Sekarang, mari kita lihat setiap pilihan dan hubungannya dengan Metode Grafis:

Metode Penyisaan Tanah (Pilihan A):
Metode Penyisaan Tanah digunakan untuk memisahkan nilai tanah dari nilai keseluruhan properti dengan menghitung nilai residu setelah menghitung nilai bangunan. Metode ini biasanya berbasis perhitungan biaya dan tidak menggunakan pendekatan grafis.

Metode Pengembangan Tanah (Hipothetical Method) (Pilihan B):
Metode ini melibatkan penilaian properti dengan memperkirakan potensi pengembangannya, biasanya untuk lahan kosong atau tanah yang akan dikembangkan. Meskipun analisis grafis bisa saja digunakan sebagai alat bantu, metode pengembangan lebih sering berfokus pada potensi proyeksi keuntungan dari pengembangan, bukan semata menggunakan grafik.

Metode Kapitalisasi Langsung (Pilihan C):
Metode kapitalisasi langsung adalah metode untuk menentukan nilai properti dengan membagi pendapatan bersih properti dengan tingkat kapitalisasi. Ini adalah metode yang lebih berbasis pada perhitungan matematika daripada penggunaan grafik.

Pendekatan Data Pasar (Pilihan D):
Pendekatan Data Pasar menggunakan data transaksi pasar dari properti sejenis untuk menentukan nilai properti yang dinilai. Metode grafis sangat sering digunakan dalam pendekatan ini untuk menganalisis pola harga, tren pasar, dan perbandingan nilai antar properti. Grafik bisa membantu visualisasi tren harga di wilayah tertentu atau perbandingan karakteristik properti sejenis.

Metode Grafis paling sesuai dikategorikan dalam Pendekatan Data Pasar (Pilihan D), karena teknik grafis sering digunakan dalam pendekatan ini untuk menganalisis dan memperbandingkan data pasar.

Jawaban yang tepat adalah: D. Pendekatan Data Pasar

Soal 53

Dalam penilaian menggunakan DCF, kita mempertimbangkan:Initial Cap Rate (R1): Tingkat kapitalisasi awal, yang mencerminkan risiko dan ekspektasi penghasilan pada awal periode penilaian.
Terminal Cap Rate (R7): Tingkat kapitalisasi pada nilai terminal (akhir periode penilaian, dalam hal ini tahun ke-7), yang mencerminkan kondisi pasar pada saat itu dan ekspektasi penjualan atau disposisi properti di akhir periode.

Jika kita berasumsi bahwa kondisi ekonomi normal dan perkembangan properti wajar, maka beberapa hal perlu dipertimbangkan:

Perubahan Risiko Seiring Waktu: Dalam pasar yang stabil, tingkat kapitalisasi di awal dan akhir periode cenderung mendekati atau sama satu sama lain. Namun, biasanya Terminal Cap Rate sedikit lebih tinggi daripada Initial Cap Rate untuk mengkompensasi risiko ketidakpastian masa depan (semakin jauh di masa depan, semakin tinggi ketidakpastiannya).

Pertumbuhan Ekonomi dan Pendapatan: Dalam kondisi ekonomi normal, penghasilan properti mungkin mengalami peningkatan bertahap, yang bisa membuat properti lebih bernilai di masa depan. Namun, untuk mengantisipasi potensi ketidakpastian dan mempertimbangkan nilai sisa, Terminal Cap Rate sering kali sedikit lebih tinggi daripada Initial Cap Rate.
Pilihan Jawaban

A. R1 harus lebih besar dari R7
Ini biasanya tidak tepat, karena terminal cap rate (R7) biasanya lebih tinggi untuk mencerminkan risiko di masa depan.

B. R1 harus lebih kecil dari R7
Ini paling sesuai dengan konsep bahwa terminal cap rate (R7) biasanya sedikit lebih tinggi daripada initial cap rate (R1) untuk mengantisipasi ketidakpastian masa depan, meskipun ekonomi dan properti dalam kondisi normal.

C. R1 harus sama dengan R7
Meskipun mungkin dalam beberapa kasus, umumnya terminal cap rate akan sedikit lebih tinggi untuk mencerminkan ketidakpastian masa depan.

D. R1 dapat lebih besar dari R7, karena pertumbuhan tingkat hunian gedung kantor tersebut.
Pertumbuhan tingkat hunian bisa mempengaruhi penghasilan, tetapi ini biasanya tidak menyebabkan initial cap rate lebih besar dari terminal cap rate dalam kondisi ekonomi normal.

Dalam situasi ekonomi normal dan perkembangan properti yang wajar, umumnya Initial Cap Rate (R1) akan lebih kecil dari Terminal Cap Rate (R7) untuk mencerminkan peningkatan risiko dan ketidakpastian masa depan.

Jawaban yang paling tepat adalah: B. R1 harus lebih kecil dari R7

Soal 54

Dalam melakukan Penilaian Mesin-Mesin dan Peralatannya dengan Pendekatan Biaya, penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh:

Pembahasan: Penyusutan fungsional adalah penurunan nilai mesin atau peralatan karena faktor internal, seperti ketidakmampuan mesin untuk memenuhi standar atau kebutuhan produksi yang berlaku. Hal ini berbeda dari penyusutan fisik, yang terjadi akibat usia dan kondisi fisik mesin.

Faktor-faktor yang mempengaruhi penyusutan fungsional biasanya meliputi:

• Perkembangan teknologi (Pilihan C): Jika teknologi mesin sudah ketinggalan dibanding mesin-mesin baru, mesin tersebut menjadi kurang efisien atau fungsional.
• Tidak tersedianya suku cadang (Pilihan A) juga dapat menjadi penyebab, namun ini biasanya dianggap sebagai masalah teknis, bukan penyusutan fungsional.
• Perawatan yang kurang baik (Pilihan B) lebih berkaitan dengan penyusutan fisik, bukan fungsional.
• Penggunaan berlebihan (Pilihan D) juga lebih mengarah pada keausan fisik daripada penyusutan fungsional.

Jawaban yang paling tepat adalah: C. Perkembangan teknologi yang selalu dilakukan oleh produsen mesin.

---

Soal 55

Bila nilai pasar tanah sama dengan nilai pasar bangunan = Rp X, sedangkan tingkat kapitalisasi tanah adalah 10% dan tingkat kapitalisasi bangunan adalah 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah:

Pembahasan: Untuk menghitung tingkat kapitalisasi gabungan dari properti yang terdiri dari tanah dan bangunan, kita perlu mempertimbangkan kontribusi masing-masing terhadap total nilai properti. Karena nilai pasar tanah dan bangunan sama, kita dapat menghitung tingkat kapitalisasi gabungan dengan rata-rata tertimbang.

Langkah-langkah perhitungan:

1. Nilai tanah = Rp X dengan tingkat kapitalisasi 10%
2. Nilai bangunan = Rp X dengan tingkat kapitalisasi 16%
3. Total nilai properti = Rp X (tanah) + Rp X (bangunan) = 2X

Tingkat kapitalisasi gabungan:

$$\text{Tingkat Kapitalisasi}=\frac{(X\times 10\mathrm{\%})+(X\times 16\mathrm{\%})}{2X}$$$$=\frac{(0.10X+0.16X)}{2X}=\frac{0.26X}{2X}=0.13\text{ atau }13\mathrm{\%}$$

Jawaban yang benar adalah: A. 13%

Soal 56

Mari kita analisis soal ini berdasarkan konsep nilai bagi penyewa (leasehold interest) dalam penilaian properti.

Informasi yang Diberikan:

• Harga sewa pasar saat ini = Rp 100.000.000,00 per tahun
• Harga sewa kontrak (yang telah disepakati) = Rp 50.000.000,00 per tahun
• Tingkat diskonto (discount rate) = 10%
• Sewa jangka panjang yang terus berlangsung (mengasumsikan periode yang sangat panjang atau jangka waktu sewa yang tak terbatas).

Langkah Penyelesaian:

Nilai bagi penyewa adalah nilai manfaat ekonomi yang diperoleh penyewa karena membayar harga sewa yang lebih rendah daripada harga sewa pasar.

Dalam hal ini:

1. Manfaat ekonomi tahunan bagi penyewa = (Harga Sewa Pasar - Harga Sewa Kontrak)

   $$=\mathrm{100.000.000}-\mathrm{50.000.000}=\mathrm{50.000.000}$$

2. Karena jangka waktu sewa dianggap panjang, kita bisa memperkirakan nilai manfaat ini dengan menggunakan nilai sekarang dari anuitas tak terbatas (perpetuity), yang rumusnya adalah:

   $$\text{Nilai Sekarang}=\frac{\text{Manfaat Tahunan}}{\text{Tingkat Diskonto}}$$

3. Menghitung nilai sekarang:

   $$\text{Nilai bagi penyewa}=\frac{\mathrm{50.000.000}}{0.10}=\mathrm{500.000.000}$$

Jawaban yang Tepat:

Nilai bagi penyewa adalah: C. Rp 500.000.000,-

***

(update terakhir 13/11/24)