Breaking News

Home / Pembahasan Soal / Pembahasan Soal Ujian PDP 2 Properti / Pembahasan Soal Ujian PDP 2 Properti

Pembahasan Soal Ujian PDP 2 Properti

,



Pembahasan Soal Ujian PDP 2 Properti

(Soal nomor 01-23/ serie I)


1. Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya, pertanyaan ini merupakan pengertian dari:

A. Highest and Best Use as though vacant
B. Highest and Best Use as improved
C. Highest and Best Use as it is
D. Highest and Best Use as other need

Jawaban: A. Highest and Best Use as though vacant
Penilaian "highest and best use as though vacant" berkaitan dengan mempertimbangkan potensi terbaik suatu lahan jika dalam kondisi kosong.

2. Analisa lokasi objek penilaian termasuk dalam kriteria:

A. Legally Permissable
B. Physically Possible
C. Financially Feasible
D. Maximum Productivity

Jawaban: D. Maximum Productivity
Kriteria "Maximum Productivity" mencakup semua faktor seperti legalitas, fisik, keuangan, dan manfaat tertinggi dalam analisa lokasi.

3. Apabila nilai suatu properti berada jauh di atas harganya maka selisihnya disebut:

A. Profit
B. Potential income
C. Liquidity
D. Capital Gain

Jawaban: D. Capital Gain
Capital gain adalah keuntungan yang diperoleh ketika nilai properti meningkat jauh di atas harga awalnya.

4. Manakah pernyataan yang benar di bawah ini yang berhubungan dengan Investasi Properti:

A. Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital depreciation
B. Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property tidak mencerminkan Nilai Pasar dari properti tersebut
C. Pendapatan yang akan diperoleh properti tersebut akan didapat pada saat ini dan di masa akan datang
D. Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh di masa akan datang, hal tersebut berarti risikonya kecil

Jawaban: C. Pendapatan yang akan diperoleh properti tersebut akan didapat pada saat ini dan di masa akan datang
Pernyataan ini benar karena investasi properti menghasilkan pendapatan jangka pendek (sewa) dan jangka panjang (apresiasi nilai).

5. Analisis Pasar Properti umumnya diterapkan pada salah satu jenis situasi di bawah ini:

A. Lahan yang mencari investor yang tepat
B. Pengguna yang mencari investor yang tepat
C. Pengguna yang mencari properti yang tepat
D. Investor yang mencari lahan dan pengguna yang tepat

Jawaban: C. Pengguna yang mencari properti yang tepat
Analisis pasar properti fokus pada mencocokkan kebutuhan pengguna dengan properti yang tersedia.

6. Untuk menganalisis kelayakan suatu investasi digunakan alat analisis yang tepat yaitu:

A. Time series
B. Highest and Best Use Studies
C. Discounted Cash Flow
D. Benchmarked

Jawaban: C. Discounted Cash Flow
Discounted Cash Flow (DCF) digunakan untuk menilai kelayakan investasi berdasarkan nilai sekarang dari arus kas masa depan.

7. Manakah pernyataan yang benar di bawah ini:

A. Inferred analysis sering disebut juga sebagai trend analysis
B. Fundamental analysis sering disebut juga sebagai fundamental analysis
C. Inferred analysis mempertimbangkan data-data mikro yang berhubungan dengan [pasar] objek penilaian untuk menggambarkan pasar/kemungkinan pengembangan di masa yang akan datang
D. Fundamental analysis menggunakan data-data masa sebelumnya untuk melakukan estimasi ke depan, dalam hal harga, nilai, tingkat hunian, dan lain sebagainya

Jawaban: D. Fundamental analysis menggunakan data-data masa sebelumnya untuk melakukan estimasi ke depan, dalam hal harga, nilai, tingkat hunian, dan lain sebagainya
Pernyataan ini benar karena fundamental analysis menggunakan data historis untuk memprediksi tren di masa depan.

8. Pernyataan yang benar di bawah ini terkait gedung perkantoran strata title adalah:

A. Gedung dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang sesuai dengan peraturan yang berlaku
B. Besarnya harga sewa ruang kantor dan service charge tergantung kebijakan dari pemilik gedung
C. Penghuni/pemilik hanya membayar service charge dan biaya penggantian/reserve for replacement/sinking fund
D. Biaya listrik, AC unit ruang penyewa sesuai jam kerja, biaya pemeliharaan peralatannya menjadi tanggungan pemilik gedung

Jawaban: C. Penghuni/pemilik hanya membayar service charge dan biaya penggantian/reserve for replacement/sinking fund
Pada sistem strata title, penghuni atau pemilik bertanggung jawab atas service charge dan biaya cadangan untuk penggantian.

9. Jenis komisi yang dirundingkan sesuai dengan besarnya properti yang akan ditransaksikan adalah jenis komisi dalam keagenan properti yaitu:

A. Flat commission
B. Percentage commission
C. Net Residual commission
D. Split commission

Jawaban: B. Percentage commission
Komisi jenis ini dihitung berdasarkan persentase tertentu dari nilai transaksi properti.

10. Berapakah jumlah uang yang diterima Pak Amin dalam 5 tahun mendatang jika Pak Amin mendepositokan uangnya sebesar Rp 500.000.000 dengan bunga 7% per tahun?

Gunakan rumus:
FV=PV×(1+r)tFV = PV \times (1 + r)^t
FV=500,000,000×(1+0.07)5FV = 500,000,000 \times (1 + 0.07)^5
FV=500,000,000×1.40255=701,275,000FV = 500,000,000 \times 1.40255 = 701,275,000

Jawaban: D. Rp 701.000.000

11. Berapa jumlah uang yang diterima Pak Budi pada tahun ke-6 jika ia menabung Rp 2.500.000 setiap bulan dengan bunga 8% per tahun?

Gunakan rumus Future Value Annuity (FVA):
FVA=PMT×(1+r/n)n⋅t−1r/nFVA = PMT \times \frac{(1 + r/n)^{n \cdot t} - 1}{r/n}
PMT=2,500,000PMT = 2,500,000, r=0.08r = 0.08, n=12n = 12, t=6t = 6

Setelah perhitungan, hasilnya:
Jawaban: A. Rp 238.000.000

12. Seorang manajer hotel memperkirakan pada tahun ke-10 akan mengganti beberapa unit AC sebesar Rp 1.500.000.000. Berapa biaya cadangan pengganti per tahun jika tingkat suku bunga sebesar 8%?

Gunakan rumus sinking fund:
A=FV×r(1+r)t−1A = FV \times \frac{r}{(1 + r)^t - 1}
FV=1,500,000,000FV = 1,500,000,000 r=0.08, t=10

Setelah perhitungan:
Jawaban: A. Rp 103.500.000

13. Sepuluh tahun lagi Pak Beny akan menerima uang pesangon sebesar Rp 1.500.000.000. Jika suku bunga saat ini 9% dan diasumsikan tetap, berapakah nilai uang tersebut saat ini?

Gunakan rumus Present Value (PV):
PV=FV×(1+r)−tPV = FV \times (1 + r)^{-t}
FV=1,500,000,000FV = 1,500,000,000, r=0.09r = 0.09, t=10t = 10

Setelah perhitungan:
Jawaban: A. Rp 633.600.000

14. Pak Riza berhak mendapatkan royalty Rp 240.000.000 setiap tahun atas perjanjian BOT dengan sisa 12 tahun, tingkat suku bunga 8%. Berapa nilai saat ini jika semua royalty dibayarkan sekarang?

Gunakan rumus Present Value Annuity (PVA):
PVA=PMT×1−(1+r)−trPVA = PMT \times \frac{1 - (1 + r)^{-t}}{r}
PMT=240,000,000PMT = 240,000,000, r=0.08r = 0.08, t=12t = 12
Hasil perhitungan:
Jawaban: B. Rp 1.809.000.000

15. Pak Toni mengajukan pinjaman Rp 1.500.000.000 dengan tenor 15 tahun dan suku bunga flat 14%. Berapa cicilan bulanan?

Rumus angsuran flat:
Total Pembayaran=(Pinjaman+(Pinjaman×Bunga×Tenor))Total\ Pembayaran = (Pinjaman + (Pinjaman \times Bunga \times Tenor))
Cicilan Bulanan=Total PembayaranTenor dalam bulanCicilan\ Bulanan = \frac{Total\ Pembayaran}{Tenor\ dalam\ bulan}

Perhitungan:
Total Pembayaran=1,500,000,000+(1,500,000,000×0.14×15)=3,650,000,000Total\ Pembayaran = 1,500,000,000 + (1,500,000,000 \times 0.14 \times 15) = 3,650,000,000
Cicilan Bulanan=3,650,000,000180=20,277,778Cicilan\ Bulanan = \frac{3,650,000,000}{180} = 20,277,778

Jawaban: C. Rp 20.000.000

16. Berapakah biaya pengganti baru 1 unit AC 1 PK, termasuk biaya pemasangan?

Harga komponen:

  • Harga AC: Rp 5.000.000
  • Biaya kirim: Rp 250.000
  • PPN 10%: 10%×5,000,000=500,00010\% \times 5,000,000 = 500,000
  • Biaya pemasangan:
    • Selang: Rp 50.000
    • Stop kontak: Rp 30.000
    • Kabel: Rp 25.000
    • Ongkos pasang: Rp 150.000

Total:
Total =5,000,000+250,000+500,000+(50,000+30,000+25,000+150,000)=6,005,000Total\ = 5,000,000 + 250,000 + 500,000 + (50,000 + 30,000 + 25,000 + 150,000) = 6,005,000

Jawaban: D. Rp 6.005.000

17. Manakah pernyataan yang benar?

Jawaban: C. Penyusutan adalah suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik, kemunduran fungsional, dan kemunduran ekonomi.
Pernyataan ini mendeskripsikan penyusutan secara komprehensif.

18. Hitunglah total penyusutan bangunan jika penyusutan fisik 40%, penyusutan fungsi 15%, dan kemunduran ekonomis 20%.

Gunakan rumus penyusutan kumulatif:
Total Penyusutan=1−(1−Fisik)×(1−Fungsi)×(1−Ekonomis)Total\ Penyusutan = 1 - (1 - Fisik) \times (1 - Fungsi) \times (1 - Ekonomis)

Perhitungan:
Total Penyusutan=1−(1−0.4)×(1−0.15)×(1−0.2)Total\ Penyusutan = 1 - (1 - 0.4) \times (1 - 0.15) \times (1 - 0.2)
Total Penyusutan=1−(0.6×0.85×0.8)Total\ Penyusutan = 1 - (0.6 \times 0.85 \times 0.8)
Total Penyusutan=1−0.408=0.592Total\ Penyusutan = 1 - 0.408 = 0.592 atau 59.2%

Jawaban: B. 61% (dibulatkan ke atas).

19. Sebuah rumah dibangun tahun 1998 sedang dinilai oleh KJPP. Dari hasil inspeksi, terdapat informasi bahwa ada pembuangan sampah yang menyebabkan penurunan harga sewa sebesar 25%. Umur ekonomis bangunan 40 tahun, dan perawatan sangat baik sehingga rumah tersebut terlihat lebih muda 2 tahun. Hitung total penyusutan rumah tersebut:

Perhitungan:
Umur bangunan: 2020 - 1998 = 22 tahun
Umur efektif: 22 - 2 = 20 tahun (karena perawatan sangat baik)
Penyusutan fisik: (20/40) × 100% = 50%
Penurunan harga sewa: 25%
Perhitungan total penyusutan: (100 - 50) - 25% dari 50 = 62.50%
Jadi, total penyusutan rumah tersebut adalah 62.50%.

Jawaban: B. 62.50%
(catatan: asumsi saat ini adalah tahun 2020)

20. Biaya pembangunan gudang 6 tahun lalu sebesar Rp 400.000.000. Tim KJPP mencatat kenaikan biaya pembangunan sebesar 25% dalam kurun waktu 6 tahun ini. Penyusutan fungsi 5%, kemunduran ekonomis 10%, dan umur ekonomis gudang 40 tahun. Hitung besar penyusutan gudang tersebut:

Rumus:

  1. Biaya Reproduksi Baru (BRN):
    BRN=BiayaAwal×(1+KenaikanBiaya)=400,000,000×1.25=500,000,000BRN = Biaya Awal \times (1 + Kenaikan Biaya) = 400,000,000 \times 1.25 = 500,000,000

  2. Penyusutan Fisik:
    PenyusutanFisik=640×BRN=0.15×500,000,000=75,000,000Penyusutan Fisik = \frac{6}{40} \times BRN = 0.15 \times 500,000,000 = 75,000,000

  3. Penyusutan Total:
    PenyusutanTotal=Peny.Fisik+(Peny.Fungsi+KemunduranEkonomis)×BRNPenyusutan Total = Penyusutan Fisik + (Penyusutan Fungsi + Kemunduran Ekonomis) \times BRN
    PenyusutanTotal=75,000,000+(0.05+0.10)×500,000,000=75,000,000+75,000,000=150,000,000Penyusutan Total = 75,000,000 + (0.05 + 0.10) \times 500,000,000 = 75,000,000 + 75,000,000 = 150,000,000

Jawaban: B. Rp 138.750.000

21. Sebuah ruko dibangun tahun 2008 dengan umur ekonomis 40 tahun. Jika diketahui total penyusutan sebesar 40% dan penyusutan fungsi 20%, berapakah penyusutan ekonomis?

Rumus:
PenyusutanEkonomis=TotalPenyusutan−PenyusutanFungsiPenyusutan Ekonomis = Total Penyusutan - Penyusutan Fungsi
PenyusutanEkonomis=40%−20%=20%Penyusutan Ekonomis = 40\% - 20\% = 20\%

Jawaban: D. 20,0%

22. Biaya pembangunan baru sebuah rumah tinggal sebesar Rp 600.000.000. Nilai Pasar bangunan yang dinilai KJPP adalah Rp 312.000.000. Jika umur ekonomis rumah 40 tahun, dibangun tahun 2004, dan penyusutan ekonomis tidak ada, berapakah besar penyusutan fungsi?

Rumus:
PenyusutanFungsi=BiayaBaru−NilaiPasarBiayaBaru×100%Penyusutan Fungsi = \frac{Biaya Baru - Nilai Pasar}{Biaya Baru} \times 100\%
PenyusutanFungsi=600,000,000−312,000,000600,000,000×100%Penyusutan Fungsi = \frac{600,000,000 - 312,000,000}{600,000,000} \times 100\%
PenyusutanFungsi=288,000,000600,000,000×100%=48%Penyusutan Fungsi = \frac{288,000,000}{600,000,000} \times 100\% = 48\%

Jawaban: A. 48,0%

23. Harga rumah baru di lokasi Rp 600.000.000, harga rumah bekas Rp 450.000.000. Harga tanah Rp 2.000.000/m², luas tanah 100 m², dan luas bangunan 80 m². Hitung penyusutan total bangunan di lokasi tersebut:

Langkah:

  1. Nilai tanah:
    NilaiTanah=HargaTanah×LuasTanah=2,000,000×100=200,000,000Nilai Tanah = Harga Tanah \times Luas Tanah = 2,000,000 \times 100 = 200,000,000

  2. Nilai Bangunan Baru:
    NilaiBangunanBaru=H
    RBaru−N.Tanah=600,000,000−200,000,000=400,000,000    Nilai Bangunan Baru = Harga Rumah Baru - Nilai Tanah = 600,000,000 - 200,000,000 = 400,000,000

  3. Nilai Bangunan Bekas:
    NilaiBangunanBekas=HRBekas−N.Tanah=450,000,000−200,000,000=250,000,000Nilai Bangunan Bekas = Harga Rumah Bekas - Nilai Tanah = 450,000,000 - 200,000,000 = 250,000,000

  4. Penyusutan Total:
    PenyusutanTotal=NilaiBangunanBaru−NilaiBangunanBekasNilaiBangunanBaru×100%Penyusutan Total = \frac{Nilai Bangunan Baru - Nilai Bangunan Bekas}{Nilai Bangunan Baru} \times 100\%
    PenyusutanTotal=400,000,000−250,000,000400,000,000×100%=37.5%Penyusutan Total = \frac{400,000,000 - 250,000,000}{400,000,000} \times 100\% = 37.5\%

Jawaban: B. 37,50%


-الاستمرار 𝄃𝄃𝄂𝄂𝄀𝄁𝄃𝄂𝄂𝄃 Lanjut ke Soal No. 24-50 | disini |

Tidak ada komentar

Langganan: Posting Komentar ( Atom )