Memahami Prinsip Discounted Cash Flow (DCF) dalam Penilaian Properti

Dalam dunia investasi properti, salah satu metode yang paling efektif untuk menilai nilai suatu properti adalah melalui prinsip Discounted Cash Flow (DCF). Metode ini membantu investor dalam memahami nilai sekarang dari arus kas yang akan diperoleh di masa depan dan memberikan gambaran yang lebih jelas tentang potensi pengembalian investasi. Dalam tulisan ini, kita akan membahas langkah-langkah dalam menghitung nilai properti menggunakan pendekatan DCF dengan contoh praktis.

1. Apa Itu Discounted Cash Flow (DCF)?

Discounted Cash Flow (DCF) adalah metode penilaian yang memperhitungkan nilai waktu dari uang, di mana arus kas yang diperoleh di masa depan dihitung menjadi nilai sekarang. Metode ini sangat relevan dalam investasi properti, di mana pendapatan dari sewa atau penjualan akan diterima di periode-periode mendatang. DCF menggunakan tingkat diskonto yang mencerminkan risiko dan potensi pengembalian investasi.

2. Menghitung Present Value dari Arus Kas Tahunan

Langkah pertama dalam menghitung nilai properti adalah menentukan arus kas bersih tahunan. Misalnya, kita memiliki properti yang menghasilkan arus kas bersih sebesar Rp 250.000.000 per tahun selama 6 tahun. Dengan tingkat diskonto sebesar 8%, kita dapat menghitung nilai sekarang (Present Value, PV) dari arus kas ini.

Rumus untuk menghitung PV adalah:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">C</span></span>}}{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">(</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">+</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">r</span></span>}{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">)</span></span>}^{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">n</span></span>}}}$$

Di mana:

• $C$ = arus kas tahunan
• $r$ = tingkat diskonto
• $n$ = tahun ke-n

Mari kita hitung PV untuk setiap tahun dari 1 hingga 6:

• Tahun 1:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">250.000.000</span></span>}}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.08</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">231.481.481</span></span>}$$

• Tahun 2:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">2</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">250.000.000</span></span>}}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.1664</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">214.877.545</span></span>}$$

• Tahun 3:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">3</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">250.000.000</span></span>}}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.2597</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">198.238.706</span></span>}$$

• Tahun 4:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">4</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">250.000.000</span></span>}}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.3605</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">183.013.100</span></span>}$$

• Tahun 5:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">5</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">250.000.000</span></span>}}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.4693</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">170.140.919</span></span>}$$

• Tahun 6:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">6</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">250.000.000</span></span>}}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.5869</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">157.511.192</span></span>}$$

Setelah menghitung nilai PV untuk setiap tahunnya, kita jumlahkan untuk mendapatkan Total Present Value dari arus kas bersih:

$$\text{<span style="background-color: white;"><span style="color: \#444444;">PV Total</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.155.262.943</span></span>}$$

3. Menghitung Present Value dari Terminal Value

Setelah menghitung arus kas tahunan, langkah selanjutnya adalah menghitung nilai terminal (Terminal Value) pada akhir tahun ke-6. Misalkan nilai terminal diperkirakan sebesar Rp 2.500.000.000. Untuk menghitung nilai sekarang dari terminal value:

$$\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">T</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">e</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">r</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">m</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">i</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">n</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">a</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">l</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\frac{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">2.500.000.000</span></span>}}{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">(</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">+</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">0.08</span></span>}{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">)</span></span>}^{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">6</span></span>}}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.573.153.678</span></span>}$$

4. Menghitung Total Nilai Properti

Nilai total properti berdasarkan prinsip DCF adalah jumlah dari present value arus kas bersih dan present value terminal value:

$$\text{<span style="background-color: white;"><span style="color: \#444444;">Total Nilai Properti</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">=</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">T</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">o</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">t</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">a</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">l</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">+</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">P</span></span>}{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">V</span></span>}}_{\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">T</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">e</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">r</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">m</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">i</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">n</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">a</span></span>}\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">l</span></span>}}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.155.262.943</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">+</span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">1.573.153.678</span></span>}<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">\approx </span></span>\mathrm{<span\; style="background-color:\; white;"><span\; style="color:\; \#444444;">2.728.416.621</span></span>}$$

Kesimpulan

Dengan menggunakan pendekatan Discounted Cash Flow (DCF), kita dapat memahami dan menghitung nilai properti dengan lebih akurat. Dalam contoh ini, total nilai properti yang dihitung adalah sekitar Rp 2.728.416.621, yang menunjukkan bahwa investasi ini memiliki potensi yang lebih besar daripada Rp 2.700.000.000.

***

(ASFM|24)