Gross Income Multiplier (GIM): Metode Penilaian Sederhana untuk Menilai Investasi Properti

Gross Income Multiplier (GIM): Metode Penilaian Sederhana untuk Menilai Investasi Properti

Definisi Gross Income Multiplier (GIM)

Gross Income Multiplier (GIM) adalah metode sederhana untuk menilai nilai pasar suatu properti berdasarkan total pendapatan kotor yang dihasilkannya. GIM digunakan oleh investor properti untuk memperkirakan nilai properti tanpa harus menghitung biaya operasional secara rinci. Pada dasarnya, GIM mengukur hubungan antara harga jual suatu properti dengan potensi pendapatan kotor tahunan yang dihasilkannya.

Rumus Gross Income Multiplier (GIM)

Rumus GIM adalah sebagai berikut:

$$\text{GIM} = \frac{\text{Harga Jual Properti}}{\text{Pendapatan Kotor Tahunan}}$$

Sebaliknya, jika ingin memperkirakan nilai properti berdasarkan GIM, rumusnya adalah:

$$\text{Nilai Properti} = \text{Pendapatan Kotor Tahunan} \times \text{GIM}$$

Penerapan Gross Income Multiplier (GIM)

GIM banyak digunakan dalam penilaian properti yang menghasilkan pendapatan, seperti properti sewa komersial, apartemen, atau gedung perkantoran. Sebelum menerapkan GIM, penting untuk membandingkan properti dengan properti lain yang serupa dan berada di lokasi yang sama, karena perbedaan lokasi dan jenis properti dapat memengaruhi GIM yang relevan. GIM lebih cocok untuk properti yang tidak memerlukan perhitungan operasional yang kompleks dan cenderung stabil dalam pendapatan sewanya.

Contoh Soal
1. Untuk menentukan besarnya "Gross Income Multiplier", penilai harus memperoleh data dari properti yang sebanding disekitar lokasi penilaian, data tersebut adalah:

A. Biaya dan Pendapatan Tahunan Properti
B. Pendapatan Bersih Properti dan Estimasi Harga Jual berdasarkan pasar
C. Harga Sewa tahunan dan Estimasi Harga Jual Properti
D. Pendapatan Kotor Elektif Properti dan Tingkat Kapitalisasi

Jawaban:

C. Harga Sewa tahunan dan Estimasi Harga Jual Properti

Penjelasan:

Gross Income Multiplier (GIM) digunakan untuk menilai nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut.

Untuk menghitung GIM, diperlukan data mengenai total pendapatan sewa tahunan dan harga jual properti sebanding.

Opsi C mencakup kedua elemen penting tersebut (harga sewa dan estimasi harga jual), sehingga merupakan jawaban yang tepat.

2. Sebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan pendapatan kotor Rp80.000.000,00 per bulan. Dari analisis perbandingan data pasar ternyata Pengali Sewa Kotor (Gross Income Multiplier / GIM) tahunan untuk gudang sejenis adalah 9,5. Berapa perkiraan Nilai Pasar gudang tersebut?

A. Rp760.000.000,00
B. Rp9.120.000.000,00
C. Rp7.600.000.000,00
D. Rp912.000.000,00

Jawaban:

B. Rp9.120.000.000,00

Penjelasan:

Untuk menentukan Nilai Pasar gudang, kita bisa menggunakan formula berikut berdasarkan Gross Income Multiplier (GIM):

Nilai Pasar=Pendapatan Kotor Tahunan×GIM
Pendapatan Kotor Tahunan = Pendapatan Bulanan × 12

= Rp 80.000.000 × 12
= Rp 960.000.000

Kemudian, kita kalikan dengan GIM:

Nilai Pasar=960.000.000×9,5=Rp9.120.000.000

3. Sebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan pendapatan kotor Rp 390.000.000,00 per tri wulan. Dari analisis perbandingan data pasar ternyata Pengali Sewa Kotor (Gross Income Multiplier/GIM) tahunan untuk gudang sejenis adalah 12. Berapa perkiraan nilai pasar gudang tersebut?

Jawaban:

Untuk menghitung nilai pasar gudang berdasarkan pendapatan kotor yang dihasilkan, kita dapat menggunakan rumus:

Nilai Pasar=Pendapatan Kotor Tahunan×Gross Income Multiplier (GIM)

Langkah pertama adalah menghitung total pendapatan tahunan dari pendapatan triwulan.
Kemudian, kita mengalikan pendapatan tahunan tersebut dengan GIM untuk mendapatkan estimasi nilai pasar gudang.

Dari soal diketahui:
Pendapatan kotor per triwulan = Rp 390.000.000,00
Pendapatan kotor tahunan = Rp 390.000.000,00 × 4 = Rp 1.560.000.000,00

Selanjutnya, kita perlu mengalikan pendapatan tahunan dengan GIM yang diberikan dalam soal. Dalam hal ini, nilai GIM adalah 12.

Nilai Pasar=Rp1.560.000.000,00×12=Rp18.720.000.000,00

Jadi perkiraan Nilai Pasar gudang tersebut adalah Rp18.720.000.000,00

***

(aanx|penyambung lidah appraisal|24)