Tinjauan Aspek Kerjasama Pemanfaatan Properti

Latar belakang : Pemerintah/BUMN atau swasta memiliki tanah dan atau bangunan yang strategis (bernilai ekonomis) sebagai sarana untuk menjalankan usaha, namun disisi lain tidak memiliki dana cukup, sehingga pembangunannya bisa diserakan kepada pihak lain (developer);

Pengertian : Bentuk perjanjian kerjasama pemanfaatan tanah dan atau bangunan milik/ kekayaan negara, perorangan atau badan hukum dengan pihak lain;

Dasar hukum : Perjanjian kerjasama dilandasi asas kebebasan berkontrak, dengan prinsip :

• Kesepakatan untuk saling mengikatkan diri dalam suatu perjanjian;
• Perjanjian dibuat secara sah mengikat sebagai uu dan wajib mematuhi dengan itikad baik;
• Tidak dapat ditarik kembali selain dengan persetujuan kedua pihak atau karena UU;

Bentuk kerjasama penggunausahaan;  BOT & BOO

Bangun Guna Serah/Build-Operate-Transfer (BOT)

Pemanfaatan tanah dan atau bangunan miliki/dikuasai Pemerintah oleh Pihak ketiga dengan cara Pihak Ketiga membangun bangunan siap pakai dan atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas di atas tanah dan atau bangunan tersebut dan mendayagunakannya selama jangka waktu tertentu untuk kemudian setelah jangka waktu tertentu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada Pemerintah, serta membayar kontribusi sejumlah uang atas pemanfaatannya yang besarnya ditetapkan sesuai dengan kesepakatan;

• Dalam jangka waktu tertentu diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang dibangun guna diambil manfaat ekonomi;
• Manfaat ekonomi ini dapat terbagi dalam prosentase tertentu untuk investor dan untuk pemilik sebagai sewa;
• Setelah jangka waktu tertentu maka pengelolaan kembali kepada pemilik yang semula hanya memiliki lahan saja dan tidak diperbaharui lagi;
• Developertidak mempunyai hubungan hukumlagi dengan bangunan;
• Asas : pemanfaatan, kepastian hukum, kerjasama saling menguntungkan, dan musyawarah;

Contoh: Hotel, Pusat Perbelanjaan, Sarana Pariwisata, dll

Bangunan Guna Milik/Build Operate Owned (BOO) 

adalah perikatan antara Pemerintah dengan Pihak Ketiga dilakukan dengan ketentuan :

• Pemerintah mempunyai fasilitas (kewenangan) membangun infrastruktur;
• Pemerintah memberikan kewenangan kepada Pihak Ketiga infrastruktur yang seharusnya disediakan oleh Pemerintah;
• Pihak ketiga secara keseluruhan bertanggungjawab atas pembiayaan pembangunan, pengoperasian selama jangka waktu tertentu dan memiliki bangunan diatas tanah pihak lain;
• Pemerintah memberikan persetujuan atas nilai jual yang ditetapkan oleh Pihak Ketiga dengan  memberikan persetujuan atau pembayaran royalti setiap tahun berdasarkan keuntungan yang diperoleh;

Kewenangan, Hak dan Kewajiban Developer

Kewenangan :

Dalam Perjanjian BOT/BOO

• Mengelola, memanfaatkan, menyewakan sisa tanah yang belum dibangun;
• Mengurus izin-izin untuk pengembangan dan pembangunan : pengesahan site plan, IMB, IPB,Amdal,etc;
• Memakai bagian dari bangunan sebagai kantor atau keprluan lain;
• Mengelola dan menyewakan bagian bangunan   kepada pidak lain;
• Selama masa perjanjian kerjasama bertindak mewakili pemilik tanah dalam berbagai urusan dan perbuatan   serta tindakan yang berkaitan dengan pengelolaan;

Kewajiban :

• Membayar PBB dan Pajak lainnya;
• Selama masa perjanjian kerjasama pihak swasta bertanggungjawab atas pengelolaan, pengaturan dan penerimaan uang sewa gedung beserta fasilitasnya;
• Setelah berakhirnya jangka waktu yang diperjanjikan, pihak developer wajib menyerahkan tanah dan bangunan kepada pemilik tanah dalam keadaan baik, utuh dan bebas dari segala tuntutan hukum atau pihak ketiga (jika BOT);
• Setelah berakhirnya jangka waktu yang diperjanjikan pihak developer menjadi pemilik bangunan dan tidak mempunyai  kewajiban untuk mengalihkan pada pemegang hak atas tanah;

*asdp|18
Picture by rawpixel