Persyaratan Kompetitif Bagi Data Pembanding Dalam Pendekatan Data Pasar

Dalam menggunakan pendekatan data pasar, salah satu yang harus dilakukan oleh Penilai adalah mencari data pembanding. Data tersebut berupa data transaksi atau penawaran dari objek yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian yang meliputi harga, faktor-faktor yang mempengaruhi transaksi atau penawaran, serta karakteristik fisik objek pembanding itu sendiri. Data ini selanjutnya akan dianalisis dan dibandingkan perbedaannya dengan faktor-faktor serta karakteristik yang melekat pada objek penilaian. Pada akhirnya, dari analisis pebandingan ini akan dihasilan suatu simpulan nilai pasar bagi objek penilaian.   

Keakuratan nilai pasar yang dihasilkan oleh pendekatan ini secara logika seharusnya sangat tinggi. Dengan menggunakan data transaksi atau penawaran yang sedang terjadi di pasar atas objek yang sejenis dan sebanding, maka sepatutnyalah nilai pasar yang dihasilkan akan berada di range nilai yang diterima pasar. Namun demikian, dalam pratiknya di lapangan, keakuratan nilai pasar yang dihasilkan sangat dipengaruhi oleh berbagai faktor. Salah satu faktor yang sangat krusial adalah pemilihan data pembanding yang akan digunakan dalam analisis. Penggunaan data pembanding yang tidak tepat akan dapat menyebabkan nilai pasar tidak dapat disimpulkan atau setidaknya nilai pasar yang dihasilkan menjadi kurang dapat diandalkan keakuratannya.

Secara teori, sebagaimana disampaikan diatas, data pembanding yang digunakan dalam analisis adalah data pembanding yang meliputi objek yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian. Walau sepertinya cukup mudah untuk difahami, dalam pelaksanaannya banyak kesalahan yang terjadi dalam menerapkan konsep ini. Sejenis dan sebanding banyak diartikan dalam suatu pengertian yang cenderung sempit dan lebih mengarah pada kesamaan karakteristik fisik dengan objek penilaian. Sejenis dan sebanding tidak difahami sebagai suatu konsep pasar yang terjadi sebagai interaksi penawaran dan permintaan atas suatu objek. 

Terminologi “sejenis” adalah mengacu pada posisi objek yang berada pada segmen pasar yang sama dengan objek penilaian, atau secara teknis dapat diartikan objek yang memiliki potensial pembeli yang sama dengan objek penilaian. Adapun terminologi “sebanding” adalah mengacu pada karakteristik transaksi maupun karateristik fisik/non fisik (sesuai preferensi pasar) yang memiliki kemiripan dan dapat dibandingkan dengan objek penilaian. Dengan demikian, objek yang sejenis dan sebanding dapat diartikan sebagai objek yang berada pada segmen pasar yang sama, dan memiliki karakteristik yang mirip dengan objek penilaian sehingga menjadi objek yang mungkin dipertimbangkan oleh pembeli potensial untuk dibeli sebagai alternatif dari objek penilaian.

Pengertian tersebut memberikan arti bahwa data pembanding yang dapat digunakan dalam suatu penilaian haruslah memiliki kriteria kompetitif, yaitu objek pembanding tersebut haruslah merupakan subsitusi dari objek penilaian. Pengertian ini menuntut penilai memahami pasar sepenuhnya, baik mengenai segmentasinya maupun prepresensi pembeli potensial dalam pasar. Pengertian tersebut jika difahami secara baik juga akan memberikan panduan bagi Penilai dalam mencari data pembanding, terutama menyangkut menentukan batasan keluasan area pencarian dan karakteristik utama yang dapat dipilih sebagai data pembanding.

Keluasan Area Pencarian

Area tempat penilai mencari data pembanding adalah sesuai dengan area yang dipertimbangkan oleh pembeli potensial atau investor typical untuk mencari alternative dan melakukan pembelian objek  seperti objek penilaian. Area ini dapat disebut sebagai area pasar properti (property’s market area), yang keluasannya akan sangat tergantung pada preferensi pembeli typical atau investor typical, dimana preferensi ini akan sangat saling terkait dengan jenis dan segmen properti tersebut. Karena preferensi pembeli typical akan berbeda pada setiap jenis maupun segmen, maka keluasan area pencarian pembanding akan berbeda di setiap jenis dan segmen pasar mengikuti preferensi pasar yang ada. Sebagai contoh, ketika seseorang akan membeli rumah untuk ditempati, maka tentunya dia memiliki preferensi area tertentu yang diinginkan, sehingga dia hanya akan mencari alternatif di area tersebut. Dalam hal ini dapat dikatakan rumah memiliki pasar yang bersifat lokal. Untuk jenis dan segmen property lain dapat saja pasarnya bersifat regional, nasional bahkan internasional. Penilai harus memahami kondisi pasar ini atau memahami preferensi pembeli typical sebelum melakukan pencarian data pembanding.

Contoh lain properti yang memiliki pasar lokal adalah suatu pusat perbelanjaan dengan pengguna potensial atau pasar yang dituju adalah penduduk yang ada pada pemukiman disekitarnya. Dalam kasus ini area pencarian pembanding akan terbatas pada area yang mudah dijangkau dari setiap sudut pemukiman tersebut. Hal ini didasari logika bahwa pembeli typical akan mempertimbangkan kemudahan pencapaian fasilitas yang dibelinya oleh penduduk yang menjadi target pasarnya. Objek lain yang bisa menjadi contoh untuk pasar lokal adalah ruko/rukan pada skala tertentu, kios pasar, dan apartemen menengah ke bawah.

Rumah menengah ke atas dan hotel menengah mungkin merupakan contoh properti yang memiliki pasar regional. Pada segmen ini, area pencarian pembanding dapat menyebar ke area-area yang lebih luas di seluruh wilayah kota, selama area tersebut masuk dalam pertimbangan pembeli atau investor typical. Diperlukan pemahaman pasar yang cukup baik untuk mengetahui area mana yang masuk dalam pertimbangan pembeli typical. Luas area pencarian dapat dipersempit jika penilai menemukan data pembanding dalam jumlah yang banyak. Dalam kondisi ini maka prioritas tentunya diberikan kepada pembanding yang berada di dekat lokasi objek penilaian. Hal ini tentunya untuk mempermudah analisis perbandingan yang tidak perlu menganalis besaran penyesuaian terhadap faktor-faktor seperti lokasi dan aksesbilitas.

Adapun properti yang masuk dalam kategori objek yang memiliki pasar nasional bahkan internasional adalah objek yang tidak banyak ditemukan dalam suatu wilayah, bahkan mungkin hanya ada satu di setiap wilayah. Contohnya mungkin adalah lapangan golf dan properti komersial yang bersifat premium. Properti seperti ini, terlebih yang menghasilkan pendapatan pada dasarnya kurang tepat untuk dinilai dengan pendekatan data pasar. Hal ini dikarenakan pertimbangan pembeli typical akan lebih kearah berapa besar pendapatan yang akan diperolehnya dengan pembelian ini. Namun demikian, jika dinilai dengan menggunakan pendekatan data pasar tentunya pembandingan akan mengikuti keluasan preferensi pembeli typical yang akan membandingkannya dengan properti sejenis di wilayah lain.

Perluasan area pencarian pembanding, bisa saja dilakukan ketika tidak cukup tersedia data yang dapat digunakan dalam pasar yang sesuai. Perluasan dilakukan dimulai dari area yang paling mungkin menjadi alternatif bagi pembeli typical selain area tempat objek penilaian berada, dan dilanjutkan ke area-area lain yang memiliki tingkat kemungkinan yang semakin mengecil. Namun demikian, langkah perluasan area pencarian ini akan menimbulkan konsekuensi tersendiri bagi Penilai. Konsekuensi tersebut adalah dalam penentuan besarnya penyesuaian terhadap berbagai factor. Dalam hal ini penilai harus dapat  menganalisis dan membandingkan kondisi dua pasar yang belum tentu memiliki bentuk dan ukuran yang sama.

Karakteristik utama pembanding

Selain memberikan panduan dalam menentukan batasan area pencarian data pembanding, kriteria kompetitif pembanding juga memberikan panduan untuk memilih pembanding dengan karakteristik yang dapat dibandingkan dengan objek penilaian. Dalam hal ini data yang digunakan sebagai pembanding diutamakan yang memiliki kesamaan kemampuan atau kapasitas utama pembanding dengan objek penilaian, walaupun secara fisik berbeda. Kemampuan atau kapasitas utama akan sangat tergantung pada jenis property. Sebagai contoh untuk rumah tinggal maka pembeli typical akan mempertimbangkan kapasitas yang diwakilkan dalam satuan jumlah kamar dan bukan luas rumah secara keseluruhan. Demikian juga untuk properti berupa hotel, kemampuan atau kapasitas akan diwakilkan pada kelas hotel seperti hotel budget,  bintang 1, bintang 2 dan seterusnya. Pembanding yang dapat digunakan tentunya yang memiliki kelas yang sama dengan objek penilaian, walau secara fisik berbeda.

Penilaian tanah dengan pendekatan kalkulasi biaya

Konsep penentuan objek pembanding yang bersifat kompetitif ini juga harus diterapkan dalam penilaian tanah yang menggunakan pendekatan biaya, dengan metode perbandingan harga jual. Dalam hal ini karena penilai melakukan penilaian tanah yang seolah-olah kosong maka pembandingnya haruslah tanah kosong yang memiliki karakteristik yang memenuhi syarat untuk dibangun objek seperti objek penilaian dengan kapasitas dan kemampuan yang sama dengan objek penilaian. Hal ini berdasarkan pemikiran bahwa tanah kosong yang menjadi pembanding tersebut adalah subsitusi dari tanah objek penilaian jika ingin dibangun replikanya. Penggunaan pembanding berupa tanah kosong juga akan sesuai dengan konsep dalam pendekatan biaya yang memilik biaya terefisien dalam membangun replika objek sebagai dasar penentuan nilai objek. Syarat ini tentunya tidak dapat dipenuhi jika menggunakan data pembanding berupa tanah yang ada bangunan diatasnya, dimana nilai tanahnya diekstraksi dari nilai property.

Dalam konsep ini, penilai harus memperhatikan syarat legal seperti peruntukan, ketentuan KDB, KLB, KDH, dan GSJ, yang melingkupi data pembanding, apakah memenuhi untuk dibangun replika objek penilaian. Begitu juga dengan syarat fisik seperti keluasan tanah, tofografi, atau jika ada juga akan meliputi syarat-syarat geografis, harus diperhatikan apakah dapat dibangun replika objek penilaian.

Barang Milik Negara

Lalu bagaimana dengan objek penilaian berupa kantor pemerintah yang sering dihadapi oleh Penilai DJKN? Dalam kasus ini, penerapannya akan tergantung dari tujuan penilaian itu sendiri yaitu untuk pencatatan dalam laporan keuangan atau untuk dimanfaatakan/dipindahtangankan. Untuk tujuan pencatatan dalam laporan keuangan, penilai melakukan penilaian sesuai peruntukan yang ada (existing uses) dengan pembeli typical adalah pemerintah. Jika tidak terdapat persyaratan teknis khusus mengenai lokasi kantor pemerintah tersebut, maka pembandingnya berupa perkantoran yang dapat tersebar di seluruh wilayah yang berdasarkan peruntukannya adalah untuk perkantoran. Hal ini dikarenakan pemerintah tidak memiliki preferensi lokasi khusus yang harus dipenuhi, seperti dekat dengan pusat perekonomian dan sebagainya. Kantor pemerintah bahkan pada banyak kasus akan dibangun pada daerah baru dengan maksud untuk menumbuhkan aktivitas ekonomi di wilayah tersebut.

Untuk pemindahtanganan dan pemanfaatan maka pembeli typicalnya adalah masyarakat umum yang tentunya memiliki preferensi tertentu, seperti dekat dengan pusat pemerintahan, pusat perekonomian ataupun fasilitas tertentu. Dengan demikian jika tujuannya untuk pemindahtanganan dan pemanfaatan maka area pencarian pembanding menjadi lebih sempit sesuai dengan preferensi pembeli typical. Namun demikian perlu diingat setiap tujuan seringkali memiliki preferensi yang berbeda, untuk itu penilai harus mampu membaca preferensi yang ada di setiap pasar terlebih dahulu sebelum mencari objek pembanding.

Kendaraan bermotor

Apakah konsep ini juga harus diterapkan dalam penilaian barang bergerak seperti kendaraan bermotor? Tentu saja jawabannya adalah harus. Dalam penilaian kendaraan bermotor, penilai juga diharuskan memahami preferensi dari pembeli typical terhadap kendaraan yang dibelinya, baik menyangkut lokasi maupun karakteristik alternatif. Pembanding yang digunakan harus merupakan subsitusi atau alternatif bagi pembeli typical untuk dibeli selain membeli objek penilaian dalam suatu pasar yang sama.

Penerapan konsep ini pada wilayah yang memiliki ketersediaan data pembanding yang banyak tentulah tidak akan menghadapi kendala. Namun, untuk wilayah-wilayah dengan aktivitas pasar yang rendah tentunya akan menghadapi persoalan besar, terlebih lagi transaksi kendaraan bermotor sulit untuk diketahui dan didapatkan datanya secara terbuka. Penilai seringkali mengandalkan informasi dari penawaran-penawaran kendaraan bermotor yang ada di media cetak maupun media internet. Pada posisi ini, penilai kemudian memaksakan menggunakan data-data penawaran kendaraan bermotor yang ditemukan di internet, walaupun lokasi penjualannya tidak berada di wilayah penilaian.

Banyak ditemukan penilai kendaraan bermotor yang berlokasi di luar Pulau Jawa bahkan di Indonesia Bagian Timur menggunakan data pembanding yang didapat dari media internet berupa penawaran di Pulau Jawa. Penilai lebih mementingan kesamaan merek dan type kendaraan daripada mencari perferensi pembeli typical. Walaupun terdapat penyesuaian terkait lokasi, pertanyaan utama tentunya apakah kendaraan yang dijadikan pembanding benar-benar bersifat kompetitif bagi objek penilaian di mata pembeli typical. Atau dengan kata lain pertanyaan dapat diubah menjadi apakah pembeli typical benar-benar mempertimbangkan untuk membeli kendaraan yang dijadikan pembanding sebagai alternatif objek penilaian. Apakah pembeli typical di pasar tempat objek penilaian tidak mempertimbangkan membeli kendaraan yang tersedia di pasar setempat dengan merk/type yang berbeda namun memiliki kemampuan yang dapat dibandingkan?

Penilai perlu menjawab pertanyaan-pertanyaan diatas dengan benar-benar memahami preferensi pasar dilokasi objek penilaian sebelum memperluas area pencarian sampai ke Pulau Jawa. Perluasan pencarian baru dapat dilakukan jika terdapat fakta pasar bahwa pembeli typical akan mencari alternatif di tempat lain diluar lokasi objek penilaian. Perluasan pencarianpun tetap mengikuti pola preferensi pasar, yaitu pertama ke tempat-tempat yang paling mungkin dijadikan sebagai alternatif pencarian sampai ke tempat-tempat yang paling tidak mungkin untuk dijadikan alternatif. Sebagai contoh untuk penilai di ibukota kabupaten mungkin terlebih dahulu mencari pembanding di kota besar terdekat seperti ibukota propinsi, kemudian ke pusat ekonomi regional, baru ke pusat ekonomi nasional seperti di Pulau Jawa. Penggunaan pembanding yang berada di Pulau Jawa tanpa terlebih dahulu memahami preferensi pasar akan memberikan hasil yang tidak tepat, bias dan kurang dapat diyakini keakuratannya. 

Credits

Artikel : DJKN Rachmat Kurniawan, S.T., M.E. (Kepala Bidang Penilaian Kanwil DJKN Papua Maluku)
Picture by Andrew Neel