Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Penyerahan Rumah dan Tanah oleh Real Estate/Industrial Estate

MEKANISME PENGENAAN PPN ATAS PENYERAHAN RUMAH MURAH

Ketentuan Umum :
Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas penyerahan Jasa Kena Pajak dari Kontraktor kepada Perum Perumnas untuk pemborongan pembangunan rumah ditanggung pemerintah;
Pajak Pertambahan Nilai .yang terutang atas penyerahan Jasa Kena Pajak oleh Kontraktor dalam rangka
pembangunan tempat-tempat yang semata-mata untuk keperluan ibadah, ditanggung oleh Pemerintah. Ketentuan   ini mulai berlaku tanggal 6 Pebruari 1995.

KMK NO : 524 /KMK.03/2001 TANGGAL 1 OKTOBER
Jo KMK NO : 248 / KMK.03/2002 TANGGAL 21 MEI 2002.

Dalam pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 524/KMK.03/2001 tanggal 1 Oktober 2001 jo Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.03/2002 tanggal 21 Mei 2002 yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juni 2002 dirumuskan beberapa pengertian rumah yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan PPN, yaitu sebagai berikut :

a). Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana adalah rumah dengan tipe T-21, T-27, T-36 yang perolehannya dibiayai fasilitas kredit kepemilikan bersubsidi maupun tidak bersubsidi dengan harga jual tidak melebihi batasan maksimum harga Rumah Sederhana T-36 sesuai dengan Keputusan Menteri Pemukiman Dan Prasarana Wilayah Nomor 139/KPTS/M/2002.

b). Rumah Susun Sederhana adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebgaai tempat hunian dengan luas maksimum 21 M2 (dua puluh satu meter persegi) setiap unit hunian, dilengkapi dengan KM/WC serta dapur, dapat bersatu dengan unit hunian atau terpisah dengan penggunaan komunal, dan diperuntukkan bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah yang pembangunannya mengacu pada Permen Nomor: 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun.

c). Pondok Boro adalah bangunan sederhana yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau Koperasi Buruh atau Koperasi Karyawan yang diperuntukkan bagi para buruh tidak tetap atau para pekerja sector informal berpenghasilan rendah dengan biaya sewa yang disepakati, dapat berupa bangunan gedung bertingkat atau tidak bertingkat.

d). Asrama Mahasiswa dan pelajar adalah bangunan sederhana yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan atau pemerintah daerah yang diperuntukkan khusus utnuk pemondokan pelajar atau mahasiswa, dapat berupa bangunan gedung bertingkat atau tidak bertingkat.

e). Perumahan lainnya adalah Rumah Pekerja, yaitu tempat hunian yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersil, dapat berupa bangunan gedung bertingkat atau tidak bertingkat, yang persyaratan teknisnya memenuhi ketentuan tersebut dalam huruf a dan huruf b.

Penyerahan Rumah Sederhana atau Sangat Sederhana melalui penjualan tunai dan melalui cicilan bertahap yang disediakan oleh pengembang (bukan melalui fasilitas kredit pemilikan bersubsidi), PPN yang terutang tidak dibebaskan melainkan wajib dipungut oleh pengembang yang bersangkutan.

PENYERAHAN RUMAH/TANAH SIAP BANGUN

Sebelum 1 Januari 1995, penghitungan PPN yang terutang atas penyerahan rumah dan/atau tanah matang oleh perusahaan real estate dihitung tidak berdasarkan Harga Jual yang sebenarnya. Dalam penetapan Dasar Pengenaan Pajak bagi perusahaan real estat ikut dipertimbangkan pula kewajiban yang harus dipenuhi untuk membangun sarana lingkungan seperti jalan lingkungan, taman, sanitasi dan sarana untuk kepentingan umum/sosial lainnya.

Biaya untuk pembangunan fasilitas umum dan fasilitas social ini, oleh pengusaha dialokasikan secara proporsional dalam Harga Jual Rumah/bangunan atau tanah matang, yang diperkirakan besarnya adalah 20 % dari Harga Jual tanah matang. Bagian dari harga jual yang merupakan bagian dari biaya pembuatan  fasilitas umujm dan fasilitas sosial, dimaksudkan tidak dikenakan PPN lagi.

Untuk penyerahan tanah matang saja, Dasar Pengenaan Pajaknya dihitung dari Harga Jual tanah matang dikurangi 20 %.

Untuk penyerahan bangunan besrta tanahnya, Dasar Pengenaan Pajaknya dihitung dari Harga Jual Bangunan beserta tanahnya, dikurangi dengan 20 % dari harga jual tanah matang.

Contoh :

A.  Sebuah perusahaan real estat di samping menyerahkan bangunan, menyerahkan juga kapling siap bangun. Harga jual kapling siap bangun Rp 100 juta. Dasar Pengenaan Pajaknya dihitung dengan pola sebagai berikut :

- Harga Pembebasan tanah : Rp  40.000.000,00

- Biaya Pematangan : Rp 25.000.000,00

- Biaya lain-lain : Rp 15.000.000,00

- Margin Laba : Rp 20.000.000,00

- Harga Jual Tanah Matang : Rp 100.000.000,00/- 20% x Rp 100.000.000,00

: Rp 20.000.000,00

- Dasar Pengenaan Pajak : Rp 80.000.000,00

B. Pada suatu ketika perusahaan ini menyerahkan sebuah bangunan dengan luas tanah yang sama, Harga Jual Rp 300 juta. Dasar Pengenaan Pajak dapat dihitung sebagai berikut :

- Harga Pembebasan tanah : Rp  40.000.000,00

- Biaya Pematangan : Rp 25.000.000,00

- Biaya pembuatan bangunan : Rp 150.000.000,00

- Biaya lain-lain sehubungan dengan : * tanah : Rp 15.000.000,00 * bangunan : Rp 20.000.000,00

     Total Biaya lain-lain : Rp  35.000.000,00

- Margin Laba :

* tanah : Rp  20.000.000,00

* bangunan : Rp  30.000.000,00

Margin Laba : Rp 50.000.000,00

- Harga Jual Seluruhnya : Rp 300.000.000,00

 -/-20% x Rp 100.000.000,00 : Rp  20.000.000,00

- Dasar Pengenaan Pajak :Rp 180.000.000,00

Berdasarkan SE-22/PJ.51/2002 tentang Pengenaan PPN atas Penyerahan Tanah dan atau Bangunan oleh Perusahaan real estat dan Industrial estat, yang mulai berlaku 1 Juni 2002, maka penyerahan rumah dan atau tanah oleh perusahaan real estat atau industrial estat yang dilakukan sejak 1 Juni 2002, PPN yang terutang dihitung dari Harga Jual tanpa terlebih dahulu dikurangi 20 % dari harga jual tanah setelah dimatangkan.

Ketentuan yang baru ini tidak mempengaruhi penghitungan PPN atas penyerahan rumah dan atau tanah yang dilakukan oleh perusahaan real estat dan industrial estat yang dilakukan sebelum 1 Juni 2002. Dalam hal pembayarannya dilakukan secara angsuran, sisa angsuran yang masih dibayar sesudah 1 Juni 2002 tidak terpengaruh oleh perubahan kebijakan ini.(*)

(sekdes|2018)