Pajak Penghasilan (PPh) Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan

DASAR HUKUM

• Peraturan Pemerintah Nomor : 48 tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan sebagaimana diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor : 79 tahun 1999.
• Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor : 566/KMK.04/1999 tentang Pajak Penghasilan Wajib Pajak Badan Yang Usaha Pokoknya Melakukan Transaksi Penjualan atau Pengalihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan.
• Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor : SE-55/PJ.42/1999 tentang Pajak Penghasilan Wajib Pajak Badan Yang Usaha Pokoknya Melakukan Transaksi Penjualan atau   Pengalihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan.

OBJEK PAJAK

Yang menjadi objek pajak Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah :

• penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan.
• Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut berupa :
• penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
• (selanjutnya disebut 2a)
• penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
• (selanjutnya disebut 2b)
• penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus. 
• (selanjutnya disebut 2c)

SUBJEK PAJAK

Yang menjadi subjek pajak Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud di atas

PEMBAYARAN

Wajib Pajak harus membayar sendiri Pajak Penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta,

keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

PEJABAT BERWENANG

Pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh orang pribadi atau badan dimaksud bahwa kewajiban Pajak Penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan telah dipenuhi. Caranya, Wajib Pajak menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang bersangkutan dengan menunjukkan aslinya.

Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang wajib selanjutnya menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas  tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.

Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang yang tidak memenuhi ketentuan dimaksud, dikenakan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan yang berlaku.

Badan Pertanahan Nasional hanya mengeluarkan surat keputusan pemberian hak, pengakuan hak dan peralihan hak atas tanah, apabila permohonannya dilengkapi dengan Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud, kecuali permohonan sehubungan dengan ketentuan Pengecualian Pembayaran Pajak Penghasilan atas Subjek pajak yang ditunjuk.

TARIF PAJAK PENGHASILAN (PPh)

Besarnya Pajak Penghasilan Pengalihan Hak Atas Tanah dan/Bangunan adalah 5% (lima per seratus) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

DASAR PENGENAAN PAJAK PENGHASILAN (PPh)

Dasar Pengenaan atau Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994, kecuali:

Dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;

Dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dimaksud adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan tahun yang bersangkutan, atau dalam hal Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual Objek Pajak Terutang tahun pajak sebelumnya.

Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang wilayah wewenangnya meliputi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.

Penjualan, Tukar-menukar, Perjanjian Pemindahan Hak, Pelepasan Hak, Penyerahan Hak, Lelang Hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah. WP diwajibkan membayar PPh sebesar 5% sebelum akta, keputusan atau perjanjian pengalihan hak ditandatangani oleh Pejabat yang berwenang. Dikecualikan bagi tanah dan/atau bangunan yang memiliki nilai bruto dibawah atau sama dengan Rp. 60 Juta.

Penjualan, Tukar-menukar, Pelepasan Hak, Penyerahan Hak, Lelang Hibah atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus (proyek Rumah Sakit Umum, kampus universitas, dll). WP diwajibkan membayar PPh sebesar 5% sebelum Pejabat atau bendaharawan yang melakukan pembayaran menyetujui tukar -menukar. Bagi Badan Usaha yang bergerak dalam penjualan tanah dan bangunan (real estate), maka untuk pengalihan hak RS, RSS dan rusun sederhana PPh yang harus dibayar   adalah 2% dari nilai bruto. Dikecualikan bagi tanah dan/atau bangunan yang memiliki nilai bruto dibawah atau sama dengan Rp. 60 Juta.

Peristiwa peralihan hak berikut dikecualikan dari PPh, yaitu penjualan, tukar-menukar, penyerahan hak, atau cara lain kepada

pemerintah guna melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus (pembebasan tanah oleh pemerintah untuk jalan umum, saluran air, waduk, bendungan, irigasi, pelabuhan udara/laut, fasilitas keselamatan   umum seperti tanggul banjir dan fasilitas ABRI-TNI/POLRI).(*)

(asdp|2018)