Pengertian Real Estate dan Real Property

Definisi singkat
Real Estate : Tanah dan segala pengembangan di atasnya
Real Property : Real Estate ditambah Hak perseorangan atau badan untuk memakai, menempati, menjual, menyewakan, mewariskan, dan lain sebagainya

JENIS REAL PROPERTY
Residensial : Perumahan, Apartemen, Kondominium, Rumah Bandar
Komersial : Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat Perbelanjaan
Industri : Kawasan Industri, Kompleks Pergudangan, Pabrik
Pertanian/Peternakan
Properti Khusus : Gereja, Masjid, Sekolah

Yang dimaksud dengan Real Property dalam kepustakaan tentang Real Estate dalam Textbook “Real Estate” oleh Larry E. Wofford, (Second Edition, 1986) adalah sebagai berikut:

Interest in Land and All Permanent Attachments to Land

“Interest in Land” adalah kepentingan (kewenangan) yang diperoleh pemegang hak dalam menguasai sebidang tanah berlandaskan hak atas tanah tertentu, yaitu kewenangan untuk menggunakan tanahnya, menunjuk tanah tersebut sebagai jaminan pelunasan hutang atau dibebani Hak Tanggungan, dapat menjual tanah yang bersangkutan dapat menyewakan bangunan yang didirikan di atas tanah itu kepada pihak lain.

Kewenangan-kewenangan tersebut merupakan “a Bundle of Right” berdasarkan penguasaannya
secara legal, sebagaimana yang diterapkan dan  dilindungi oleh Hukum Tanah positif yang tertulis yaitu UUPA dan peraturan pelaksanaannya.

Yang dimaksud dengan “All Attachment to Land” adalah “benda-benda yang berkaitan dengan tanah”._____
dapat berupa:
- Bangunan permanen (termasuk pula fixtures)
- Tanaman keras (tanaman berumur panjang)
- Hasil karya (patung, relief)

Interest in Real Property
Selanjutnya Interest in Real Property terdiri dari:
Present Estate > a Current Right to Passession of the Land (hak untuk menguasai tanah sekarang)
Freehold Estate > penguasaan dan penggunaan tanah dengan Hak Milik, umumnya di Indonesia tidak untuk keperluan bisnis.
Non Freehold Estate > penguasaan dan penggunaan tanah yang bukan Hak Milik, misalnya HGU, HGB atau Hak Pakai, untuk pengembangan kegiatan usaha (bisnis) pada umumnya atau pembangunan perumahan.
Future Estate > kewenangan untuk menguasai tanah yang akan diperoleh pada suatu tanggal tertentu di kemudian  hari, misalnya hibah wasiat atau pewarisan menurut hukum.

Hak atas tanah yang termasuk dalam pengertian Real Property
UU Pokok Agraria menyediakan berbagai jenis tanah hak sebanyak 11 jenis dan dapat dibagi dalam dua kelompok, yaitu:

Hak atas tanah primer dan Hak atas tanah sekunder

Hak atas Tanah Primer
Hak atas tanah yang primer adalah hak-hak atas tanah yang bersumber langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah (pasal 1 ayat (1) UUPA) dan diberikan oleh Negara adalah sebagai berikut:
A. Hak Milik (untuk keperluan pribadi).
B. Hak Guna Usaha; untuk usaha pertanian, perkebunan, peternakan dan perikanan, agribisnis.
C. Hak Guna Bangunan; untuk mendirikan bangunan, perumahan, perkantoran, super blok, kawasan industri dan lain-lainnya.
D. Hak Pakai; selain untuk keperluan instansi pemerintah, keperluan khusus dapat pula untuk kegiatan lain seperti HGB di atas.
E. Hak Pengeloalaan; hak yang menyediakan tanah untuk keperluan pihak lain dan termasuk hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, yaitu Pemerintah Daerah, BUMN, Departemen dan lembaga non departemen.

Sekumpulan kewenangan atas Hak atas tanah Primer a Bundle of Right meliputi:
Memberi wewenang menggunakan tanah yang bersangkutan sesuai dengan tujuannya, baik untuk keperluan pribadi maupun kegiatan usaha (bisnis);
Mempunyai tanda bukti hak, sertifikat hak tanah dan setiap terjadi perubahan wajib didaftarkan;
- Jangka waktu penguasaannya cukup lama dan turun temurun;
- Dapat beralih karena hukum kepada ahli waris pemegang haknya;
- Dapat ditunjuk sebagai jaminan pelunasan hutang dan juga dapat dibebani Hak Tanggungan;
- Dapat diperjualbelikan;
- Bangunan yang didirikan di atas Hak Milik/HGB dan Hak Pakai dapat disewakan kepada pihak lain.
- Hak Pengelolaan (HPL); sifatnya khusus, tidak dapat dipunyai oleh WNI maupun PT (swasta), jangka waktunya tidak terbatas, akan tetapi tidak memenuhi sifat-sifat lainnya yang disebutkan di atas.
- Bagian-bagian tanah HPL dapat diberikan kepada pihak lain dengan Hak Milik, HGB, Hak Pakai untuk keperluan pribadi (perumahan sederhana yang dibangun Perum Perumnas) atau untuk keperluan bisnis (komplek eks Bandara Kemayoran). Dan HM, HGB, Hak Pakai tersebut memenuhi 6 syarat di atas.

Hak atas Tanah Sekunder
- Hak-hak atas tanah yang sekunder adalah hak-hak atas tanah yang diberikan di atas tanah Hak Milik dan bersumber secara tidak langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah (pasal 1 ayat (1) UUPA). Pemilik tanah memberikan berdasarkan perjanjian pemberian hak baru dan pada asasnya selama masih diperlukan perjanjian yang bersangkutan dapat diperbaharui.

Hak-hak yang sekunder adalah:
a. HGB
b. Hak Pakai
c. Hak Sewa
d. Hak Gadai atas tanah
e. Hak Usaha Bagi Hasil
f. Hak Menumpang

Hak-hak tanah sekunder dapat dijadikan dasar untuk perjanjian kerjasama dalam pengembangan properti, antara developer dan pemilik tanah dengan pola BOT (win-win project), dan untuk memenuhi kebutuhan pribadi/sendiri oleh karena itu belum bisa dimasukkan dalam kegiatan bisnis.

Secara umum hapusnya Hak Atas Tanah disebabkan oleh :
- Pencabutan Hak;
- Penyerahan secara sukarela;
- Diterlantarkan;
- Jangka waktunya berakhir;
- Tanahnya musnah;

(*alfaalfanatoxtra